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東京で人気のマンション購入エリア8選!私は、損をしたくないのだ。

齊藤ジョニー

読者諸兄、たいへんご無沙汰しております。

齊藤家当主、齊藤ジョニーである。私は今、齢三十四にしていよいよマンション購入を検討し始めた。「完全な独身」であるにもかかわらず、だ。世の中で、私のように独身ではあるが、家賃の支払いに疑問を持ち、将来においての資産形成を意図してマンション購入を画策する人間が増えているように思える。

そこで今回、私は将来的に柔軟な売却なども視野にいれた形での「損をしない」マンション購入について深く考察していこうと考えている。

都内で地価が下がりにくいエリアとは?

ジョニーと小野崎さん

いつもならば、ひとりで孤独に検討するのだが、今回はマンションの価格変動データを活用し、ユーザーの購入、売却をサポートするマンションレビューというサイトの担当者を招き、多角的なデータを駆使して損をしないエリアを見つけたいと思っている。賢明な諸兄ならばもうすでにお気づきだろう。そう、これはそういう形のPR記事だ。

 

本日はよろしくお願いします。マンション購入を検討するにあたりとにかく損をしたくないんです。このエリアを買っておけば損はしないぞ、みたいな感じのエリアを教えていただきたいのですが……

 

マンションレビューを運営している株式会社ワンノブアカインド 小野﨑です。よろしくお願いします。ジョニーさんの希望をもう少し聞きたいのですが、今の時点でこう考えているっていうのがあればもう少し詳しく教えてくれませんか?

 

まず、独身なのでファミリータイプのマンションじゃなくていいなと思っています。強いて言えば彼女ができたときに同棲しても問題ないくらいの広さだと良いかなと。あとは、飲みにいくのが好きなので繁華街が近いほうがありがたいです。会社は上野御徒町エリアなのでそこへのアクセスも良いのが理想です。
 

今の家賃と同額か少し高いくらいでローンが組めて、日々の支払いはそこまで変わらないけれど、資産になる。そして将来売ろうと思ったときに売れるように、人気エリアの築浅物件だと最高ですね。ただ、東京のどのエリアがマンション価格が下がりにくいのかまったくわかっていないのでそこを教えてほしいです。

 

つまり、まとめるとこういうことですね?

 

 

ジョニーの条件

 

なんでこの画像なのかはわかりませんが、そうですね

 

では、マンションレビューの「全国市区町村 騰落率ランキング100(2021年2月)」のデータを参考に各エリアのなかでも直近で値上がりしている = 価値が上がっているエリアをランキング形式でご紹介したいと思います。

※こちらの相場情報は過去の販売履歴をもとに算出しております。実際の売買相場と乖離する場合がございます。

8位 三鷹市(三鷹駅、井の頭公園駅、三鷹台駅)

▼三鷹市のマンション売買相場推移
三鷹市

グラフオススメエリア8位は三鷹市です。まず上記のグラフはマンションレビューで見られるここ数年の売買相場価格推移で、折れ線グラフから視覚的にエリアの資産価値の動きを把握できます。
 

三鷹市を直近6年間で見ると、グラフの通り、三鷹市全体で緩やかに上昇傾向です。エリア内で考えると、井の頭公園駅、三鷹台駅は上昇傾向が強く出ている様子でした。ただ、井の頭公園駅については、もともとの相場が高めで推移していたものの一時落ち込みがあったため、相場が戻りつつあるという印象ですね。コロナ禍での23区からの転入数が湘南に次いで2位(※参考)というデータも出ている人気エリアです。ジョニーさん、三鷹市はどういう印象をお持ちですか?

 

三鷹市。三鷹の森美術館。ジブリ。良い街。

 

ロボットみたいなコメントですね

 

三鷹市の相場(約60㎡で試算)

中古相場 2,400-6,400万
新築相場 4,000-8,000万
交通の利便性 中央線・中央本線・総武線が通っており、中央線は特別快速も停まるので非常に便利。三鷹駅から特別快速を利用すれば新宿駅まで乗り換えなしの約15分。隣駅は吉祥寺駅なので買い物に困ることはない。
周辺環境 都市と郊外感のバランスがよく、商業施設、公園などの自然も多いので街全体が綺麗。井の頭恩賜公園や三鷹の森ジブリ美術館などが楽しめる。
将来性 コロナ禍の郊外需要次第だが、人気の中央線駅かつ緑が多く住みやすいイメージで、上昇傾向はまだ続くのではないか。
値下がりしにくい理由 人気エリアの、吉祥寺・井の頭公園も近いうえ、三鷹駅南口は都市の活性化やバリアフリーを目指し、再開発中。現状手ごろな相場感のため、ここから上昇傾向が続いてもおかしくない。

 

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7位 北区(赤羽駅・王子駅・田端駅)

北区

▼北区のマンション売買相場推移
グラフ

7位は北区です。エリア全体で見ると、今年4月までの直近一年間で、売買相場が約400万円ほど上昇しています(※60㎡の中古マンションの場合)。近年、王子駅、十条駅、また赤羽駅周辺の再開発によって新築マンションも増え、活況となっているエリアです。
 

赤羽エリアでは10年ぶりの大規模レジデンスとも言われる総戸数298戸の「シティテラス赤羽」も注目されています。

 

北区は昔住んでいたことがあるので、馴染みがあります。赤羽はせんべろの店も多く、酒飲みには嬉しいんですよね。都心へのアクセスも良いから、個人的にはかなりアリなエリアですね。

 

では決定ですね。よかったです。

 

ランキング最後まで見せて。

 

北区の相場(約60㎡で試算)

中古相場 2,300-8,700万
新築相場 5,000-9,000万
交通の利便性 山手線の田端駅、複数線が通る赤羽駅、王子駅などがあり都心へのアクセスは問題なし。
周辺環境 十条駅や東十条駅は商店街に活気がある。桜の名所「飛鳥山公園」などの緑豊かな公園や、駅周辺には大型ショッピングセンターがあり充実している。
将来性 再開発でのマンション相場が活況。新築相場に後押しされ、中古マンション相場もこれから伸びていく可能性もあるのではないか。
値下がりしにくい理由 現在、赤羽駅東口駅前では再開発事業が進行中で、住宅以外に商業施設もできる予定。また王子駅にある北区庁舎も移転予定で、大きく街が発展することも考えられる。

 

 

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6位 文京区(後楽園駅・春日駅・茗荷谷駅)

文京区

▼文京区のマンション売買相場推移
グラフ

6位は文京区です。山手線の内側に位置し閑静な住宅街として人気のエリアです。東京大学をはじめ多くの大学や大学病院も数多くあるので、学校関係者・医療関係者も多く、また緑も豊かですね。
 

相場感としては2020年4月時点で少し落ち込んだものの、その後回復傾向にあります。エリア内を見ると、後楽園駅周辺の売買相場が2020年以降上昇傾向で、2021年4月の売買相場としては6,400万円超(※60㎡の中古マンションの場合)です。

 

柔道をずっとやっていたので、後楽園にある講道館にはよく行っていたので馴染みもあるいいエリアですよね。でも、やはりちょっと予算オーバーかな……。さすがの立地ですね……。

 

お前にはまだ早いかも知れないな。

 

急に上から来ましたね。

 

文京区の相場(約60㎡で試算)

中古相場 3,100-11,500万
新築相場 6,000-16,000万
交通の利便性 都心から近く、とくに東京駅周辺へのアクセスは良好。文京区コミュニティバス「Bーぐる」が、100円で利用できる。
周辺環境 大型スーパーやショッピングセンターは少ないが、下町情緒あふれる商店街がある。
将来性 中央区とともに東京都内でもトップレベルの相場感。治安の良さもあり、値崩れしにくいエリアと言える。
値下がりしにくい理由 文京地区としての落ち着いた雰囲気は変わらず人気。東京大学があり、大学関係者が多く住み、常に一定の需要がある。急激な落ち込みなどは考えにくいため、資産価値としては高いまま保持できる可能性大。

 

 

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5位 練馬区(練馬駅・桜台駅・石神井公園駅)

練馬区

▼練馬区のマンション売買相場推移
グラフ

5位は練馬区ですね。過去6年間の相場推移を見ると、大きな変化ではないものの、売買相場は2020年11月以降の半年間で約170万円ほど上昇し(※60㎡の中古マンションの場合)、3,500万台を突破。
 

とはいえ、23区内で珍しく、中古マンションで60㎡4,000万円を切る相場感でお買い得感がありますね。

 

4,000万なら、臓器いくつか売れば支払える金額ですよね。

 

普通にローン組みましょ?

 

練馬区の相場(約60㎡で試算)

中古相場 2,400-7,700万
新築相場 5,000-8,000万
交通の利便性 西武池袋線、西武新宿線、都営大江戸線、東京メトロ副都心線が通り、都心の広範囲を電車1本で行けるため便利。
周辺環境 都内随一の公園数を誇り、緑豊かな環境の良さが魅力。公園と緑地が600以上も整備され、自然と触れ合えるスポットが近辺に点在する。
将来性 都心への好アクセス、緑の豊かさに加えて、手ごろな相場感。としまえん跡地にはハリーポッターのテーマパークも開業予定(2023年オープン予定)で、注目度的に下がる見込みはないのでは。
値下がりしにくい理由 東京23区で一番新しい練馬区は、都市型農業が盛んだったこともあり、緑豊かな印象。かつ23区内で子育てしやすいエリアとして知られており、ファミリー層には根強い人気。石神井公園駅南口では再開発で高層ビルの建設も予定され、これからのエリアとも言えるのではないか。

 

 

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4位 中央区(日本橋駅・八丁堀駅・人形町駅)

中央区

▼中央区のマンション売買相場推移
グラフ

4位はズバリ中央区ですね。直近の1年間で約800万円ほど、過去6年間では1,100万円UPという驚異的な数字です(※いずれも60㎡の中古マンションの場合)。区内には人気の勝どきエリアがあります。新築では、総戸数2,786戸、45階と58階建のツインタワー「パークタワー勝どきミッド/サウス」や、オリンピック選手村転用の「晴海フラッグ」などの注目マンションもあります。

 

日本橋エリアは憧れますね……。飲みに行くのも便利だし、出勤も楽だし……。ここに住みたいです。

 

ただ、人気すぎて物件がなかなか出ないんですよね。しかも人気もあいまって価格もかなり高騰しています。将来的に大きく下がることもなさそうなので資産価値はかなり高いとは思います。
 

ですが……ジョニーさんの今の年収ではちょっと厳しいのではないでしょうか? 申し訳ございません。この件に関しては私のほうではどうしようもない事柄のため、何卒ご了承いただけますと幸いです。

 

めちゃくちゃ下からディスってきますね。

 

中央区の相場(約60㎡で試算)

中古相場 3,800-12,900万
新築相場 6,000-14,000万
交通の利便性 総武線、東京メトロ丸ノ内線、都営浅草線、東京メトロ有楽町線など多数の鉄道が利用可能。また都営バス、コミュニティバス、水上バスもあり、さまざまなな場所へのアクセスが良好。
周辺環境 オフィス街の日本橋、高級ブランド街である銀座など有名スポットが多い。またオリンピック・パラリンピックの選手村を配置することも決定している。
将来性 日本橋、銀座などの人気は衰えることがなく、日本経済に合わせて推移するのではないか。ただ、今は不動産バブルとも言える相場でもあるため、購入は要検討。勝どき周辺は、晴海フラッグの影響をどこまで受けるか未知数。
値下がりしにくい理由 オリンピックもあり、再開発された日本橋地区。商業施設も整理、再OPENされてきたことにより、日本橋、八丁堀などの人気が衰えることはないのでは。ただ、勝どき周辺のタワーマンション群については、晴海フラッグの影響で判断が難しいところ。

 

 

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3位 荒川区(日暮里駅・町屋駅・南千住駅)

荒川区

▼荒川区のマンション売買相場推移
グラフ

3位は荒川区です。都心にも近いいわゆる下町エリアですね。直近6年間で見ると2020年4月頃までは3,500万円前後推移していたものの、以降は右肩上がりで4,000万円前後まで上昇しています(※いずれも60㎡の中古マンションの場合)。
 

とくに南千住駅や町屋駅周辺の売買相場が上昇傾向にありますね。こちらも再開発で人気が出てきているケースだと思います。

 

以前、南千住あたりで引っ越しを考えていたのですが、かなり良いですね。僕の生活圏的にかなりベストですし、相場的にも4,000万円台なら手が出せる気がします。

 

じゃ、ポチっちゃいましょ!

 

Amazonのノリでは買わねぇぞ。

 

荒川区の相場(約60㎡で試算)

中古相場 2,000-8,800万
新築相場 5,000-9,000万
交通の利便性 都心へスムーズにアクセス可能。千葉や茨城、埼玉にもアクセスしやすい位置にあるため、実家が関東圏の方にとっても便利。
周辺環境 1922年開園の遊園地や商店街など下町情緒がある場所が多い。スーパーも多く、買い物まわりは充実している。
将来性 町屋や南千住に続き、西日暮里駅周辺でも再開発が進行中。区の相場としてもこのまま上昇傾向ではないかと予想。
値下がりしにくい理由 西日暮里駅周辺の再開発では高層マンション、商業施設などが予定されている。加えて、都心にありながら下町情緒あふれる雰囲気と、関東圏にも出やすい好アクセスは変わらず人気が続くのではないか。

 

 

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2位 多摩市(多摩センター駅・永山駅・聖蹟桜ヶ丘駅)

多摩市

▼多摩市のマンション売買相場推移
グラフ

2位は多摩市です。比較的リーズナブルな物件が多く、都心へのアクセスも良好で人気のエリアです。売買相場を見ると、とくに直近の1年間で上昇傾向です。コロナ禍の郊外需要がダイレクトに数字に現れているのでしょう。
 

多摩ニュータウンを初めとし、小田急/京王多摩センター、小田急/京王永山駅周辺などファミリー層に人気のエリアですが、ここにきて聖蹟桜ヶ丘駅周辺に新築マンションラッシュの様子で、これからさらに人気が高まることが予想されます。

 

大変失礼なのですが、多摩市って東京なんですか? よくわかってないですが「遠い場所」っていうイメージです。

 

ジョニーさん、東京の西側まったく知らないですね。

 

上京してから、ずっと東側にしか住んでいないもので……。

 

多摩市の相場(約60㎡で試算)

中古相場 1,700-4,500万
新築相場 3,000-9,000万
交通の利便性 京王線、小田急多摩線、多摩都市モノレールが通っているエリアで、都心へのアクセス良好。
周辺環境 商業施設が多いため、遠出しなくても事足りる。 自然が豊富で、ごちゃごちゃしていない閑静な街並み。
将来性 コロナ禍の郊外需要で上昇傾向。入居開始後50年を迎えた多摩ニュータウン周辺も建て替え工事が進められ、街全体が再構築されている。団地×人気企業による中古マンションリノベーション物件も人気の様子。
値下がりしにくい理由 中古マンションなら、多摩センター駅や永山駅周辺、新築マンションなら聖蹟桜ヶ丘エリアを注目したいところ。都心へのアクセスも良好なうえ、自然豊かなため、ベッドタウンとして人気は続くのではないか。

 

 

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1位 江東区(豊洲駅・清澄白河駅・門前仲町駅)

江東区

▼江東区の中古マンション売買相場推移
グラフ

さぁついに1位! それは江東区です! 直近6年間の売買相場を見ても、2021年4月現在で最高値です(※60㎡の中古マンションの場合)。なかでも豊洲駅周辺の売買相場は、この6年間で約1,000万円ほどUP、また、人気の清澄白河駅、森下駅周辺も上昇傾向にあります。都心からの距離が近く、環境が良く、比較的割安という点でコスパが良いと近年評価が上がっていますね。ただ、南砂町駅や大島駅などは上昇傾向ではあるものの、豊洲駅周辺と比べると坪単価で150万円ほど低いので狙い目です。

 

なるほどですね。確かにこのエリアならタクシーで帰るのも楽だし、狙い目ですね。大島駅とか相場的には手も出しやすいしかなりアリですね。ちょっとリアルに検討したいかもしれないです。

 

買った瞬間に海外赴任を命じられたりしてなw

 

LIGマジでやりそうだから怖いわそれ。

 

江東区の相場(約60㎡で試算)

中古相場 2,200-7,800万
新築相場 5,000-14,000万
交通の利便性 東京メトロ有楽町線、都営大江戸線、ゆりかもめと都心へのアクセス◎。再開発地域であることから道も広く、車も走りやすい。
周辺環境 多くの公園があり、住居環境は良い。通勤だけではなく、ゆりかもめを利用すれば、都内屈指の観光地「お台場」も近く、オン・オフともに楽しめる環境。
将来性 豊洲エリアがマンション相場を押し上げてきたが、今後は江東区の別エリア(清澄白河や南砂町、大島など)も人気が高まっていくのではないか。
値下がりしにくい理由 自然がありながら、都心までの好アクセス、再開発地域のきれいな街並み、子育て環境の充実など、人気を支えるポイントは多数。そのため、豊洲を筆頭にマンション人気エリアとしての地位は確立済み。ただ、隣の中央区にできる晴海フラッグの影響で、供給量と需要のバランスがどこまで崩れるか未知数なところは否めない。

 

 

江東区の人気物件を見る

1位のエリアで将来価格予測をしてみよう

ジョニーと小野崎さん

小野﨑
では、マンションレビューの機能を使って、今回1位のエリアだった江東区の大島にあるマンションの将来価格予測を見てみましょう。

 

ジョニー
将来価格予測???

 

小野﨑
全国、約15万件の分譲マンションの10年以上に渡る販売データと、エリアごとの不動産相場や将来の日経平均株価などのデータを掛け合わせて、AIが該当物件の1〜30年後までの将来価格を算出してくれる機能です。これを見れば、購入後にどれくらいの価格で売れるのかがイメージできると思いますよ。

 

ジョニー
なるほど。

 

マンションレビューキャプチャ

小野﨑
こちらの物件を例にとってシミュレーションをしてみたいと思います。

 

マンションレビューキャプチャ

小野﨑
現在の価格がこちらで、約69㎡で4,380万円となっていますね。

 

マンションレビューキャプチャ

小野﨑
ここに、価格予測したい物件の詳細情報を入力すると、現在の適正価格が算出されます。

 

マンションレビューキャプチャ

小野﨑
推定相場価格は4,851万円と出ましたね。実際の販売価格が4,380万円ですから、この物件は比較的割安で購入できるのではないかということなのです。

 

ジョニー
おお、、、!

 

ジョニーと小野崎さん

小野﨑
現在はお得に見えますが、将来、この価格がどうなっているかも気になりますよね?将来価格予測をしてみましょう。

 

マンションレビューキャプチャ

小野﨑
現在の日経平均株価を参考に予想の平均株価を入力すると、それに連動したマンション価格をシミュレートしてくれます。

 

マンションレビューキャプチャ  小野﨑
でましたね。4,144~4,357万円ですね。現状の購入価格と10年後でもそこまで変わらない、つまり資産価値が大きく落ちないというシミュレーション結果になりました。仮に10年間、賃貸に住んだ時とき家賃の総額を考えると、かなりお得だということがわかっていただけるかと思います。これなら、将来ライフスタイルが変化して、売却したとしても大きく損はしなそうですね。

相場を知って、賢くマンションを購入しよう

ジョニーと小野崎さん

小野﨑
どうやった?今回、マンションレビューのデータを活用した値下がりしにくいエリアランキングを発表したんやけど、住みたい場所は見つかったやろか?

 

ジョニー

ジョニー
そうですね。過去に何回か引っ越しをしていますがずっと東京の東側に住んでいたので、西側の多摩市とかはあまりピンときませんでした。反面、荒川区や江東区、北区あたりはイメージも湧きますし、良いマンションが見つかれば購入はアリだと思いました。

 

ジョニーと小野崎さん

小野﨑
せやろ? 今回紹介したエリアは、過去6年間の相場情報を分析するとなかなか今後も価値が下がらなそうなエリアなんやけど、ええんちゃうか? マンション購入は、それぞれの方のライフスタイルで、求めるものがまったく違うもんやから、自分が今後どのように資産を形成していくかをしっかり考えてから購入すべきやで。ほんまに。

 

ジョニー
小野﨑さんって出身どちらなんですか?

 

小野崎さん

小野﨑
いばらきやな。

 

ジョニー
ああ、大阪の?

 

小野﨑
いや、茨城県の。

まとめ

ジョニーと小野崎さん

ジョニー
今回は本当に勉強になりました。僕みたいにどこか特定のエリアで絶対に住みたいというわけではない人からすると、そもそも値下がりしにくいエリアから選ぶというのは理にかなっていますね。

 

小野﨑
そうですね。やっぱりマンション価格というのは生き物のように常に変動しているので、ある程度のスパンで値幅を確認していくことで見えるものがあると思います。マンションレビューでは会員登録をすることで、各物件やエリアの相場情報やAIが推定、算出する「マンション将来価格予測」などを無料で見ることができますので、ぜひご活用いただければと思います。

 

マンションレビュー

マンションレビューのおすすめポイント
  • 気になる物件の過去の売買相場や周辺エリアの相場情報がわかるので、納得のいく取引ができる
  • AIによるマンションの将来価格予測で、気になる物件の未来の資産価値を予測できる
  • 居住者のクチコミが見られるので、住んでみないとわからない情報が得られる

その他有用な機能が多数。マンション売買を検討されている方、資産形成としてマンション購入に興味を持たれた方はぜひ無料でマンションレビューをお試ししてみてはいかがでしょうか。

 

マンションレビューを見る

 

 

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