2018秋の無料相談会
2018秋の無料相談会
2018.06.06
LIG PR

不動産投資って騙されそうで怖くない? 答えづらい質問をプロに突っ込んでみた

こやにい

こやにい
こんにちは! メディアディレクターのこやにいです。

突然ですが、みなさん将来に向けた備えは万全ですか?

僕は最近、将来への備えとして、株式投資、NISA、個人向け国債、投資信託、不動産投資などを検討しています。どれがいいかとあれこれ考えていたところ、不動産のトータルプラットフォーム「Renosy(リノシー)」のPRの依頼をいただきました。

リノシーとは
リノシーは、中古マンションの「知る」「探す」「買う」「リノベーションする」「投資する」「管理する」を総合的に提供する、株式会社GA technologiesが運営する不動産のトータルプラットフォームです。

こやにい2
でも、投資の中でも不動産投資って金額が大きいだけあって、なんだか騙されそうで怖いイメージがありませんか?

今回はせっかくなので、不動産投資について気になっていたあんなことやこんなことを、リノシーを運営する「GA technologies」サービス担当者の方にお聞きしてみたいと思います。

こやにいと永野さん

ico 人物紹介:永野さくらさん2年ほどエージェント(セールス)業務を務め、現在は経営戦略本部に所属。培った知識を武器に、営業支援開発や企画戦略などを担当。

そもそも不動産投資のメリットって?

こやにい3

こやにい僕は以前から不動産投資に興味があって、いろいろ調べているものの、やっぱり「なんとなく怖い」というイメージが拭えなくて……。
永野さん相談に来られるみなさんも、最初は不安や疑問をお持ちなんです。今日はそういった心配の種を解消していってくださいね!
こやにい投資は不動産以外にもたくさんありますが、そもそも不動産投資ってほかの投資に比べてどんなメリットがあるんですか?
永野さんたとえば、株なんかだと短期的な儲けや高い利回りを見込みやすいんですが、その分リスクも高くなりますよね。
こやにいまぁ、確かに。
永野さんそれに比べて不動産投資の最大のメリットは、ギャンブル的な要素が少なくローリスクで堅実な資産を残せることです。
こやにいそうなんですか?

写真1

永野さん不動産投資の利回りは大体4〜6%なので、ローンを返済するまでは大きな利益は出ないものの、完済したあとは純粋な家賃収入が入るので、老後に向けて堅実に運用していくイメージですね。
こやにい僕は会社員なんですけど、不動産投資で得た収入は、副業扱いにはならないんですか?
永野さん投資の規模やお勤めされている会社の就業規則にもよりますが、リノシーに管理をお任せいただければ実務を伴わないため、一般的には副業扱いにはなりません。
こやにいじゃあ、副業禁止の会社員の人でも大丈夫なんですね。

不動産コンシェルジュ「リノシー」とは

こやにいリノシーは「不動産コンシェルジュ」のようなサービスを提供しているそうですが、具体的にどんな内容なんですか?
永野さん不動産投資に限らず、物件の情報提供から、購入、管理、リノベーションにいたるまで、不動産にまつわるあらゆるシーンでサポートをさせていただいております。
こやにい物件の情報って、具体的にはどのようなものなんですか?
永野さんリノシーで提供している物件情報は、過去に取り扱われた膨大な物件データをもとに、まずはAIで収益性と資産性で投資価値の高い物件を選定、プロの目でも評価をし、お客様に提案しています。これはリノシー独自の強みであり、テクノロジーを駆使して投資に最適な物件を選ぶことができます。
こやにい過去の実績から判断しているというのは、ある程度、信用はできそうですね。
永野さんはい、かなり精度が高いと思います。この点は、不動産投資に慣れているお客様にも高い評価をいただいています。

写真2

こやにい投資に関するサポートはどうなんですか?

永野さんリノシーの集金代行サービスには、物件の入居者募集から入居者審査、賃貸借契約、家賃集金・送金、解約時の精算、設備保証(契約から1年以内)※などといったサポートがすべて含まれています。

※瑕疵担保責任で対象外の付帯設備等の任意保証になります。

こやにい充実してますね。となると料金はどうなんですか?
永野さん他社では基本的な集金代行サービスのみで賃料の3~5%程度を手数料として取るケースが多いのですが、リノシーでは上記サービス内容をすべて含めて月額1,080円(税込)でご利用いただけます。これは業界の水準からすると、破格の利用料です。
こやにいなるほど。中長期的にみるとかなり大きな差額になりそうですね。
永野さんさらにリノシーの大きな魅力として、入居者様が家賃滞納した場合に立て替えてお支払する「滞納保証」と、投資してから1年以内に空室が発生した場合に想定家賃から管理手数料を引いた金額をお支払いする「空室保証」も付いています。これから不動産投資を考えられている方には、安心して始められる保証内容だと思います。

写真3

こやにいへぇ、けっこう至れり尽くせりなんですね〜。
永野さん先ほども少しお話ししましたが、リノシーでは物件情報の管理ツールや社内の運用ツールなども自社開発しており、日々業務効率化を図ることで運営コストを削減しています。そしてその削減した運営コストをお客様の投資運用コスト削減にも還元しているのです。

不動産投資への疑問をぶつけてみた

リノシーのサービス内容についてはだいたいわかったのですが、不動産投資そのものに対する疑問はまだ拭えません。せっかくの機会なので、永野さんに聞いてみることにしました。

なぜ、扱うのは中古マンションだけなの?

写真4

こやにいサービス内容は理解できたんですが、リノシーで紹介している物件は、なぜ中古のワンルームマンションだけなんですか?
永野さんまず「中古マンション」をご提案している理由ですが、多くの場合、マンションの価格は築10〜15年かけて減少していき、その後はほぼ横ばいで安定した価格推移になる傾向があります。
こやにいそうなんですか。
永野さんつまり、中古マンションであれば新築に比べ価格が安定しており、下落リスクが抑えられるのです。また、中古であればエリアの選択肢も多くあり、入居状況もわかるので、事前にそのマンションの入居需要を知ることもできます。
こやにいじゃあ、ワンルームに限定しているのは?
永野さん主要都市では、単身者の入居需要が供給を上回っているためです。東京の例を出しますと、人口も右肩上がりに増えていますが、なかでも単身者の増加は顕著です。
こやにいたしかに僕の周りでも最近単身世帯は多いです。
永野さんそんな東京の人口推移に対して、実は単身者用のワンルームマンションの数が圧倒的に足りていない背景があります。なぜかというと、ほぼ23区全域にワンルームマンション建設の制限がかかっているからです。
こやにい制限がかかってるなんて知らなかった! それはなぜですか?

写真5

永野さんワンルームだと治安が悪くなりやすいので、自治体はファミリー向けの物件を積極的に建てていて、ワンルームを作りづらい状況なんです。でも、需要があるのはワンルームマンションだから、売り手市場というワケなんです。実際、リノシーで管理している物件の入居率は、2018年5月現在で98.4%です。
こやにい98%超えはすごい! でも2020年のオリンピックが終わったら、東京の家賃が下がるって聞いたことあるんですが……。
永野さんそこは冷静に見る必要があります。たとえば過去のデータを見ると、北京もロンドンもシドニーも、オリンピック後不動産価格は上がっています。
こやにいたしかに上昇していますよね。
永野さん成熟している都市に限っては、適正なインフラ投資がされることでオリンピック後はむしろ街の価値が上がる傾向があるんです。それに、東京は2030年まで開発計画が目白押しです。なので特に今の狙い目は都心の中古ワンルームマンションというわけです。
こやにいへ〜、そういう理由だったのかぁ。

ローンはどんな人が通りやすいの?

写真6

こやにい東京のワンルーム中古マンションに十分な需要があるとはいっても、ローンの審査って厳しそうですよね。一般的な会社員でも通るものですか?
永野さん基本的には一部上場企業勤務または公務員で、年収が450〜550万以上の方であればスムーズに通りますが、それ以外の方の場合、やや難しくなります。
こやにいそうなると僕なんかは難しいかもしれませんね……。
永野さんただ、最近は個人与信を見るようになってきていて、支払いができる能力があることを証明できれば通りやすい傾向があります。
こやにいなるほど。
永野さんまた、ローンの審査が通らない方でも気軽に不動産投資できるようにと、一口一万円から投資ができる中古区分マンションの投資型クラウドファンディングサービスのリリースを予定しています。
こやにい不動産に一万円から投資ができるのは嬉しいですね。
永野さんできる人が限られているからこそ、できる人は不動産投資を資産形成の選択肢のひとつにするといいと思います。ローンを組んで自分の持ち出しを少なく投資できるのが、不動産投資のメリットでもあります。
こやにいたしかに。
永野さんこやにいさんは、現在、自宅を賃貸されているとお聞きしましたが、お給料の2〜3割を他人のローンを返済するために消費していると考えると悔しくなりませんか?
こやにいそう言われるとそうですね……。他人の借金を支払って自分には何も残らないなんて、やってられない気持ちになりますね。

いろいろなリスクについて聞いてみた

写真7

こやにいでも、やっぱり数千万の借金を背負うのって怖いなぁ。買ったあとに「聞いてないよ!」ってことがありそうで……。
永野さん単に節税対策として物件購入を勧めたり、やたらとメリットだけを強調したりする不動産業者はオススメしません。
こやにいそういう業者さん、よくいるイメージです。
永野さんリノシーでは、購入の前にきちんとデメリットもご説明したうえで、収支のシミュレーションをご提供して、ご判断いただいています。リノシーでお出ししているシミュレーションは、リスクを加味して堅く見積もったものになります。

こやにいデメリットって具体的にどんなことですか?
永野さん空室が出る、家賃や物件価格が下がる、震災による物件への損傷、金利が上昇する、などが挙げられます。デメリットはゼロではないですが、それを上回るメリットがあるので「トータル的には得をする」とリノシーでは考えます。ひとつだけ確実に言えるのは「何もしないこともリスク」だということです。
こやにいなるほど。いい面だけでなく、悪い面も説明してもらえるのは、安心材料のひとつかもしれない。
永野さんご購入いただく前にメリットとデメリットと、詳しい収支のシミュレーションも提示しますので、それをもってご判断いただいていますね。
こやにい運用している間に、いわゆる事故物件になってしまうこともゼロではないですよね。
永野さんもちろん、そういったトラブルは起こりえます。心理的瑕疵あり(事故物件)になった場合、入居者に対して告知義務が発生します。そうなると入居需要が落ちるため、家賃設定も落とさざるを得なくなります。このようなこともリスクとして加味する必要があります。
こやにいそうですよね。
永野さんどうしても心配な方は、いわゆる事故物件に対する保険もあるのでそれに加入していただき、いざとなったときのリスクをカバーすることもできます。
こやにい保険もあるんですね。いろいろな話を聞くと、やっぱり買った後のことが心配になりますね。買った後のサポートはしてもらえるんですか?
永野さんリノシーでは特にアフターサポートに力を入れています。独自開発のアプリ「Renosy Insight」をインストールしていただければ、アプリ上で収支シミュレーションやキャッシュフロー、契約書の確認などができます。

写真8

こやにいお、これは便利ですね〜!
永野さん複数の物件に投資をしていても、このアプリひとつですべてまとめて管理ができ、気になることがあればすぐに担当エージェントにチャットすることもできます。
こやにい何かあってもすぐ相談できるのもいいですね〜!
永野さん実はリノシーには、もともとお客様だったというメンバー(社員)がとても多いんです。社員とお客様の距離も近く、サービスの開発会議にはお客様に参加いただくことも結構あります。中には企画書まで作って参加くださる方までいるほど! だからアフターサポートには特に力が入っているんです。投資に関わらず、不動産に関することであれば、ぜひ、安心して私たちにお任せください!

【結論】堅実な不動産投資を始めたくなった

写真9

永野さんが突っ込んだ質問にも真摯に答えてくれたため、これまで不動産投資に抱いていた不安点がクリアになり、信用できる不動産業者を選べば堅実な投資だということがわかりました。ちょっと、いやかなり本気で不動産投資を始めたいかも。リノシーでの投資を真剣に検討してみます。

リノシーでは物件購入時のサポートはもちろん、購入後の入居者募集や確定申告などのアフターフォローも手厚く、投資について学べるセミナーなども開催しているそうです。

不動産投資に興味のある方や資産運用を考えている方、現在、不動産物件をお探しの方は、ぜひ「リノシー」を試してみてはいかがでしょうか?

未来へ、いい選択。「リノシー」の不動産投資