将来のために今知っておきたい。僕が家族に残してあげられるもの

こんにちは、LIGでメディアディレクターをしているガクです。

転職のため家族全員で地方から引っ越し、東京都民になり、一年が過ぎました。仕事は忙しいのですが、休みの日には家族と一緒に過ごす楽しい時間も取れてきています。そんな毎日を送っているとき、ふと考えました。

もしも自分に万が一のことがあったら、家族に何を残してあげられるのだろう。

できれば最低限のお金や資産を残してあげたい。家族を持って働いている人なら、一度はそう思ったことはあるのではないかと思います。

生活していくのに困らないお金を残してあげるにはどうしたらよいのでしょうか。

そんな漠然とした不安を抱えていたある日、PRのお話をいただいていた青山メインランドさんへの取材が決まりました。

「青山メインランド」とは

資産運用型マンション開発・販売から賃貸物件の管理までをサポートしてくれる会社。ほかにも分譲ファミリーマンション販売、賃貸物件の紹介、社宅の紹介などを行っている。

そういえば、最近よく聞くマンション投資って資産としてどうなんだろう……。せっかくの機会なので、日頃の疑問や、マンション投資のメリットやデメリットについて聞いてみることにしました。

マンション投資ってどうなの？ 担当者へインタビュー

今回お話を伺ったのは、後野勇太さん。僕と同じく、まだ小さな子どもを持つパパでもあります。そんな後野さんに一家の大黒柱としての悩みや気になることをドシドシ聞いてみました。

「お金を生む」実物資産を残してあげられる投資の一つ

ガク：マンション投資はどんなメリットがあるんですか？

後野：マンション投資のメリットは大きく分けて、生命保険的な役割と年金的な役割の2つがあります。

ガク：と、いうと？

後野：まずは月々の家賃収入を受け取れるという点。これは物件を所有し、かつ入居者がいる限り継続的に得ることのできる収入となります。例えば、ガクさんの場合、お仕事の定年退職をむかえた後も物件を所有し続けることで、年金のように一定の収入を継続的に得ることができる点がメリットとなります。

ガク：なるほど。

後野：また、オーナーさんに万が一のことがあったとき、残りの支払いは保険会社が肩代わりしてくれるので、遺された家族の方は何の負担を負うこともないのです。

ガク：そうなんですか！ オーナーの死後もお金を払い続けなきゃいけないと思っていました。

後野：払わなくていいんですよ。それから、賃貸に出す以外でも、売却して一時金を得るという選択肢もあります。これが生命保険的な役割です。

ガク：生命保険的役割のほかに、年金のような使い方もできるとあれば、生命保険よりも良い気がしてきますね。

後野：ありがとうございます。実際に、生命保険会社に勤める方が購入されるケースも多いんですよ。そういった方に選ばれるのは、生命保険や年金としての役割があるということの裏付けともいえるのではないでしょうか。

ガク：生命保険のほかにも、老後対策や将来に向けた投資の方法があると思うのですが、そうしたものと比較してマンション投資が優れている理由ってどんなところですか？

後野：一言で言うと、「安定」と「始めやすさ」ですね。株は社会的要因があると、大きく変動することが多いのですが、家賃は変動しづらいんです。実際、リーマンショックの際なども家賃はほぼ変動しなかったんですよ。株よりも景気の変動を受けにくく、リスクが小さいというところが不動産投資の最大の魅力だと思います。

20～30年の間にリスクはないの？

ガク：小さなリスクでお金を生む実物資産を家族に残してあげられるのは魅力的だなぁ。でも、20～30年の間にリスクが全くないとは言い切れないですよね？ たとえば、地震が起きたときにマンションが倒壊する可能性だってないわけではないですし。

後野：建築基準法の改正で耐震基準が厳しくなり、マンションなどの建築の際に安全性への意識がより高まっているのが前提ですが、もちろん倒壊リスクついて、完全にゼロということはありません。

ガク：やはりそうですよね。

後野：心配な場合は「地震保険」に加入いただくのが良いかと思います。地震保険は、専有部分についてはオーナーが、共用部分につては管理組合が火災保険にプラスして加入することで外壁などの破損を修復します。詳しくは個別相談にてご説明させていただけたらと思います。

ガク：なるほど……ちなみに、大変失礼な聞き方ですが、中・長期のリスクとしては、御社が倒産した場合に購入した物件はどなたが面倒を見てくれるのでしょうか？

後野：ご安心ください。たとえば弊社が倒産することがあっても、家賃が適正であれば「うちで管理させてください」と言ってくれる管理会社さんはごまんとあります。ですから、最悪の場合でも、管理会社が変わるだけでお客様は引き続き家賃収入を受け取っていただけます。

ガク：失礼なことを聞いてしまいましたが、とても安心しました……。そういえば、日本の人口は少子化で先細りになっていくと言われていますよね。そんななかでマンションを買っても需要が下がっていく一方なんじゃないですか？

後野：確かに日本の人口は減っていく一方です。しかし、購入するものがワンルームマンションであれば、需要はむしろ高まっていくと思います。

ガク：人口は減るのに需要が高まるというのはどういうことですか？

後野：実は今、東京23区内の建築規制で、ワンルームマンションを新たに建てるのが難しくなっているのです。ワンルームマンションの供給が制限されているのに対し、都内の働き盛りの独身の方はもちろん、単身世帯の高齢者や外国人労働者は今後も増える見込みですので、需要は減るどころかむしろ高まる見通しです。

ガク：なるほど。お聞きできてよかったです。今伺ったお話を含めて、価値が下がりにくい物件を見つけるコツがあれば教えてもらえますか？

後野：それ以外の条件としては、駅から徒歩10分圏内で利便性が良い、都内のワンルームマンションを選ぶのが基本です。ただ、街によって細かな事情が違うので、前向きに検討していただける場合は無料相談会もおこなっておりますので、弊社にご相談いただけたらと思います。

無料相談会の詳細はこちらから

すでに住宅ローンを組んでいる人も不動産投資ができる

ガク：迷っている方には無料相談会といったサポートもあるんですね。家族を守るための方法として前向きに考えていきたいのですが、投資を始めるベストなタイミングってあるんですか？

後野：早く始めたほうが家賃収入を受け取れる期間も長くなるので、早いに越したことはないですね。支払いの完済を79歳までとする金融機関が多いので、35年ローンを組むとしたら、逆算して44歳までに始めていただくのが良いかと思います。

ガク：僕でもまだギリギリ間に合いそうですね……でも、僕みたいに中小のIT企業に勤めている人間でもマンション投資ってできるものなんでしょうか？

後野：マンション投資のローンを組むうえで重要視されるのは、「年収」よりも「信用」なんです。おっしゃる通り、年収がたくさんある中小企業にお勤めの方やフリーランスの方よりは、大手企業で働かれている方のほうが審査は通りやすくはなります。

ガク：やっぱり！ じゃあ、僕がマンション投資するのは厳しそうですか？

後野：そんなことはありませんよ。ご存知かと思いますが、金融機関によって審査の基準が違っています。さまざまなケースがあるので、一度ご相談いただくか、審査をしてみていただくのもいいかもしれません。

ガク：なるほど。ちなみに、すでに家を購入してしまった人が、追加で新たなローンを組むのは難しいですよね？

後野：住宅ローンと投資用の事業ローンは別物ですので大丈夫です。所得とローンの返済比率で審査をするので場合によってはローンが組めないこともありますが、最初から諦めてしまうのはもったいないですね。

ガク：確かに一度相談してみて判断するのが良さそうですね。

後野：ローンについては勉強会や個別相談で無料診断をしているので、気になった方はお気軽に足を運んでいただきたいですね。

ガク：さすが営業さん！ ぐいぐいきますね！（笑）

後野：すみません！ つい力がはいりすぎてしまいました！（笑）

ガク：ローンの支払いについてもリスクがあると感じているのですが、もし入居者が誰も入ってくれなかったときはどうするんですか？

後野：「サブリース契約」という家賃保証制度を利用すれば、入居者が見つからない場合にも管理会社からオーナーに家賃が支払われるのでご安心ください。

ガク：「サブリース契約」は聞いたことがあります。正直、あまり良いニュースを見かけないのですが……。

後野：そうですね。今年の3月に消費者庁と国土交通省が注意喚起をうながし、10月26日に改定も出されています。これは、「サブリース契約」における誤認が大きな問題点であると考えています。

ガク：と、いうと？

後野：説明が少し難しいのですが、「サブリース契約」というサービスは、空室や集金の保証はしているのですが、家賃の賃料金額まで保証しているサービスではありません。つまり、賃料一定というサービスではないのですが、これを誤解させてしまうような説明が多くみられたので、注意喚起が促されています。

ガク：なるほど。当然、時間が経てば、いろいろな要素で家賃は変動していくのが普通ですもんね。

後野：はい。ですので弊社では、賃料の見直しについては必ず行い、最初から近隣のエリアの相場にあわせて賃料を設定することで、賃料の変動リスクをなるべく少なくできるように努力しています。

ガク：「サブリース契約」以外の制度ってあるんですか？

後野：「サブリース契約」以外の委託管理の方法としては、入居者の方から家賃を受け取ってお渡しする「集金代行制度」があるのですが、こちらは入居者がいない場合の家賃収入は見込めません。マンション投資の最大のリスクは空室リスク。この「サブリース契約」を活用することで最大のリスクは回避できるので、こちらをオススメしています。詳しくは、勉強会や個別相談にお越しいただけると嬉しいです！

▲上記の表は青山メインランド社の場合となります。
※1　入居者に家賃保証会社をご利用いただく場合は、その限りではありません。
※2　所定の業務委託手数料がかかります。

ガク：最後にお伺いしておきたいんですけど、正直なところどこの不動産屋さんも同じに見えてしまって……。良い不動産屋さんを選ぶポイントがあったら教えてもらえますか？

後野：当たり前の話ですが、営業担当者が親身になって相談に乗ってくれ、メリットとデメリット、リスクも丁寧に説明してくれる会社が良いと考えています。

ガク：個人的にはデメリットとリスクをしっかり説明してもらったほうが色々と判断がしやすいです。他にはありますか？

後野：少し具体的にお話しするなら、購入しようとしている物件の金額に対して、そのエリアにおける家賃相場と比較して高いか安いかなどをしっかり教えてくれる不動産屋を選ぶと良いですね。適切な家賃相場でないと、いざ売却したくなったときに買い手がつかなくなるリスクがあるためです。

ガク：買い手がつかなくなるのはリスク高いですよね……。

後野：それから、物件の購入から管理までを行ってくれる会社にしたほうが、何かあったときのやりとりや手間を減らせるのでオススメですよ。ちなみに手前味噌で恐縮ですが、青山メインランドは条件を満たしている不動産会社ですよ。

ガク：言いますね〜（笑）。不安は全部なくなったし、今の生活を変えずに始められるとなれば、嫁と相談してみます！

まとめ

住宅は住むものと思い込んでいましたが、投資先として所有することも選択肢として十分考えられるんですね。家族を守りつづけるための選択肢のひとつとして、マンション投資は十分に価値がありそうだと感じました。

また、購入後の管理はすべて請け負ってもらうこともできるので、共働きでなかなか時間を取れないうえに投資初心者の僕たちにはとても助かります。

狙い目は、駅徒歩10分圏内で利便性の良い、都内のワンルームマンションということですが、細かな条件は物件のあるエリアの相場によって異なるそう。

実際に不動産の購入を考えている方や、もう少し詳しく知りたいという人は、今回お話を伺った青山メインランドへ足を運んでみてはいかがでしょうか？

青山メインランドに相談してみる